ESTIMATION / VENTE

Évaluation immobilière


Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.


Motifs de l'évaluation


Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble :


- préparer une mutation (transaction), financer ou refinancer l'immeuble,

- effectuer les actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer la valeur locative, i.e. le prix auquel on va louer l'immeuble),

- payer ses impôts ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés),

- déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,

- défendre ses droits en justice.


Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies de possibles mésévaluations, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.


Principales méthodes


Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ?


Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :


1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.


2. L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.


3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines?).


La valeur est égale aux revenus net divisé par le taux global d'actualisation c'est la formule utilisée par les institutions financières.


Difficile, l'opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France, évaluateur agréé au Québec) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.


Les données prises en compte


1. Les données physiques. Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat :


- destination actuelle et potentielle (usage),

- dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.

- qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,

- état d'entretien,

- adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes?),

- emplacement,

- voisinage.


2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois :


- le zonage et le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction,

- le mode d'occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.),

- les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, droit de préemption des fermiers et des SAFER).


S'ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.


3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution :


- conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc.

- conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc.

- conjoncture locale, etc.


Les quatre grandes méthodes d'expertise


En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable.


Dans le cas d'une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.


Par comparaison - valeur vénale

Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché ».


Par actualisation des revenus

Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital.


Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.


Par estimation du coût de remplacement déprécié

Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.


Par indexation

Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc. Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale. Elle est en revanche, employée en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d'assurance).

Négociation de la vente


La plupart des ventes sont libres, les parties ont la possibilité d'arriver à un accord sans procédure spécifique. Il est fréquent d'y parvenir par l'intermédiaire d'un agent immobilier professionnel ayant un mandat, ou parfois via un notaire. L'intermédiaire se charge d'une part de la commercialisation d'un bien immobilier pour le compte d'un vendeur, et de l'accompagnement de l'acheteur dans sa recherche d'autre part.


L'accord est obtenu par la négociation aboutissant à un prix d'équilibre entre les parties correspondant à un objet donné.


Il est habituel que plusieurs propositions soient nécessaires à l'obtention de cet accord

- de la part du vendeur, par le prix de mise en vente

- et par les acquéreurs, par des offres d'achat.


Contrat de vente

Conformément à l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Le contrat est la matérialisation de cette vente : tous les événements qui suivent en découlent. Ce contrat est généralement séparé du transfert de propriété effectif, moment où la prise de possession intervient généralement, par ces évènements. Il peut prendre plusieurs formes : promesse réciproque (ou encore synallagmatique : le compromis) ou promesse unilatérale. Il fixe les parties en présence et retranscrit leur identité : vendeur, acquéreur, intermédiaire. Chaque partie doit être capable de contracter.


L'objet de la vente, le bien immobilier, est désigné précisément par la situation géographique du bien (adresse, cadastre, lots de copropriété) et par la description des lieux. Les servitudes grevant le bien ou lui profitant sont rappelées, voire crées par la volonté des parties.


Diagnostics techniques

Ces dernières années ont vu la volonté du législateur d'améliorer l'information donnée aux acquéreurs de biens immobiliers, et plusieurs diagnostics techniques sont nécessaires aux termes de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation :


1) constat de risque d'exposition au plomb ;


2) rapport amiante ;


3) état parasitaire ;


4) état de l'installation intérieure de gaz ;


5) état de l'installation intérieure d'électricité ;


6) état des risques naturels et technologiques ;


7) diagnostic de performance énergétique ;


8) assainissement (non encore obligatoire).


Conditions de la vente

L'obligation du vendeur est la délivrance du bien. On vérifie que le bien est libre des charges qui pourraient porter sur lui : il faut lever le droit de préemption éventuel de la collectivité(DPU) ou d'un locataire ; et vérifier que les hypothèques portant sur le bien seront bien couvertes par le prix de vente.


L'obligation de l'acquéreur est la fourniture du prix. S'il finance son acquisition par l'emprunt, il bénéficie d'une condition suspensive de financement conformément aux dispositions du code de la consommation concernant le crédit immobilier. Il doit donc démarcher les établissements de crédit afin d'obtenir son financement dans le délai de la condition suspensive d'un minimum d'un mois. Il doit obtenir les autorisations administratives si celles-ci conditionnent la vente, tel un certificat d'urbanisme opérationnel s'il a un projet de construction.


Frais de la vente


Frais de notaire.

La vente immobilière supporte plusieurs types de frais. En premier lieu, la taxe de publicité foncière ou droits d'enregistrement, de 5,09% de la valeur du bien pour les biens anciens et de 0,715% pour les biens neufs ou les terrains non destinés à l'habitation qui sont déjà soumise à la TVA, ainsi que le salaire du conservateur des hypothèques de 0,1%.


Le notaire facture pour la publication de la vente environ 390 € plus 1% TTC (au delà de 30000€) au titre du décret modifié du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires. En dehors de ce cadre légal, il facture également des frais au titre des formalités et débours qu'il engage pour ses clients : demandes d'état civil, de situation hypothécaire, de frais de copie, etc. La provision pour les couvrir est souvent de 750€, et le notaire restitue le trop versé à l'envoi de la copie authentique.


L'intermédiaire qui a permis la négociation perçoit une commission à ce titre. Les agents immobiliers sont soumis à la concurrence et fixent leur honoraires librement.


De plus, certains frais accessoires peuvent s'y ajouter, tels les frais facturés par le syndic de copropriété pour fournir l'état daté, ou encore le coût de la garantie exigée par l'établissement bancaire pour couvrir le financement de l'acquisition ainsi que ses frais de dossier.


Accessoires

Plusieurs contrats peuvent être attachés au bien et nécessitent des dispositions spécifiques lors de sa vente : la fourniture d'électricité, d'eau et de télécommunicationss. L'assurance obligatoire couvrant les risques liés à un bien immobilier est reconduite si le propriétaire ne s'en est pas préoccupé.


Si le bien fait partie d'une copropriété, les obligations qui en découlent sont reprises par le nouveau propriétaire : paiement des charges et respect du règlement de copropriété. Une convention spéciale peut être adoptée entre les parties pour le règlement des charges, mais elle est inopposable au syndicat pour qui le redevable est celui qui est copropriétaire à l'appel de fonds.


Les taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.) afférentes au bien sont dues par celui qui est propriétaire au premier janvier, mais il est souvent prévu un remboursement au prorata de l'occupation.


Transfert de propriété

En France, hors Alsace et Lorraine, la vente immobilière, pour être opposable aux tiers (personnes autres que les signataires de le vente), doit être publiée à la conservation des hypothèques dans le ressort duquel se trouve le bien immobilier vendu.


Le contrat de vente scelle l'accord des parties, mais ne peut être opposé aux tiers : créanciers, établissements de crédit, copropriétés, pouvoirs publics, locataires, voisinage, etc. Il ne le devient qu'une fois publié à la conservation des hypothèques, service public géré par l'administration fiscale. Le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente le publie et lui donne date certaine.


Il s'accompagne généralement par la prise de possession du bien, matérialisé par la remise des clés. Cette prise de possession peut être décalée en fonction des faits, mais la situation qui s'ensuit est bancale.


Bien que la vente elle-même puisse être faite sous seing privé, les notaires ont le monopole de la publication au fichier immobilier de la mutation, et sont incontournables de ce fait.


Source Wikipédia



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